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房屋电梯维修资金使用探讨之“加法”、“减法

来源:彩788网   时间:2019-07-17 04:33   点击次数 点击:

  关于电梯的使用期日本规定15年,欧洲规定为18年,我国尚未有具体规定。关于电梯价格因名牌、性能、生产厂家、销售渠道等种种原因,各不相同,而且价格也处于上升趋势的变动,不过有一点是客观的,至少在20万元/台,尤其是当前,急需更新的电梯在15年前均不会低于此价格。

  电梯作为固定资产,具有周而复始的长期使用过程,为维系其可持续使用性的特点,在管理中必须通过有效可靠的保值、增值资金措施来满足住宅电梯的使用需求。即在使用过程中需要创造提供能满足其更新资金积累的保证,也就是我们常在设备资金管理中称之为“折旧费”。通过在运行过程中提取“折旧费”的措施来保障固定资产的更新、发展,实现固定资产保值增值。

  通过调研,在物业管理固定资产问题上,缺乏比较完善的机制,在电梯达到需更新时的资金来源是房屋维修资金。而房屋维修的来源是在购房交易的同时,按房价的2%比例通过强制性预交方式进行统一收交筹集。而房屋维修资金根据《京建发(2010)272号》《建设部财政部令第165号》及《京建物(2009)836号》等文件规定的使用审核标准范围包含了:4.1——地基基础;4.2——主体结构工程;4.3——防水工程;4.4——保温工程;4.5——装饰装修工程;4.6——室外工程;4.7——建筑给水及排水工程;4.8——电梯工程;4.9——电气工程;4.10——智能建筑工程。等十个方面电梯工程仅是其中一项。

  文件还相应规定:业主分户账面住宅专项维修资金余额(售后公有住房不含售房单位交存部分)不足首期交存额30%的,应当及时续交。即资金使用达70%时要实施续交。就目前的现实状态,续交的困难远远大于三分之二的签字,这一点是不得不考虑的。

  通过现政策条件下房屋维修资金支付能力也值推敲。就目前情况分析:现在需要更新的电梯已达15年。15年前的房价(北京水平)5000元/㎡,按每部电梯承担面积5000㎡,按5000㎡房价提取2%的房屋维修资金计算,总额为50万元,房屋寿命为70年,电梯使用期为15年/台,总需更新(70年÷15年/台)—1台(原始台数)3.6台次,在目前银行存款年利率低于物价上涨指数状态,即使这两者比较为价值互抵。不予考虑,那么以15年前电梯单价20万/台来计算,这50万元的房屋维修资金,即使全部用于电梯更新(50万元÷20万元/台=2.5台次)还少1.1台次。

  很明显,用房屋维修资金来支付是不够的。况且,房屋维修资金除电梯工程外,还有九大项工程的费用支出,钱从哪来?综上所述,单独依靠现有的房屋维修资金是不够的,单独用在电梯更新上是不现实的,实施“续交”工作是有难度的。不更新停梯爬楼,又是业主居民和社会不能接受的,怎么解决这个问题呢?不妨尝试从另一个角度——即从电梯的固定资产管理角度来进行探讨。

  电梯作为固定资产管理其更新改造资金的来源应该靠提取固定资产折旧费来实现的。即在使用期间分次提取,统一使用。折旧费的提取一般是采用平均法《固定资产原值÷使用年限(年.月)=折旧费(元/(年.月)》或固定的折旧费率(原值×费率)。关于住宅电梯如何众筹收集在这里提出三种方式。供研讨用。

  ③必须制定电梯折旧费专项管理制度。明确此项费用的性质及收、存、支、规范程序和监督与使用管理的措施;

  ④必须明确折旧费的专项预提性质,只准专款专项使用、不准挤挪它用、更不准计入物企利润,物企变动时,必须列入移交内容和实施移交程序。

  ①此法能起到电梯维修更新的资金保证作用,和减轻续交负担,但在使用过程中仍需经过业主共同表决三分之二同意的程序;

  ②如果没有完善的相应制度规范和资金监督和使用措施,容易在特定的环境下产生流失风险;

  ③如果不能正确、有效开展事前宣传和共同决定,容易产生“乱涨物业费”的误解,造成不必要“和谐”失衡。

  住宅电梯费用的结构包括能源费(电费)、维保费、中修费、大修及设备更新费等,目前实际执行的是将能源费、维保费列入运行管理费,在物业管理费中支出。中修费、大修费及设备更新费列入房屋维修资金支出。而採用建立住宅电梯专项管理则是把全部的电梯费用统一进行独立核算、专项运行,把二项费用分别从物业费和房屋维修资金中冲减扣除,通称为“减法”。

  ①通过技术改造,每台电梯安装电表,通过计量,明确能耗为专项管理奠定基础;

  ②通过技术更新,每台电梯增设刷卡使用设施,能提供相应的电梯。使用计量、计次、计费功能;

  ①专项管理费用实行全额统筹使用,包含能源费、维保费、检测费、小修费、中修费、大修费及设备更新费。资金来源於购买栓卡使用费,实施先预付、后消费;

  ②实施电梯智能化系统管理——内呼分层控制电梯IC卡系统来分别设置多层卡或全通卡,分别採用两种计费方式,即按次计费或按时收费,突显使用付费公平;

  ③安装和使用电梯能量回馈装置。通过实施节能改造能耗省电25%,将节省的电费来弥补大修、更新资金支出,使刷卡使用费与原有的物业电梯费基本相当;

  ④通过独立核算对刷卡费收入或余额採取比例法或额定费用法,提取电梯大修及设备更新费用,实施专项管理。通过零存、整取、众筹、统用的措施解决固定资产折旧费用;

  ⑥住宅电梯专项管理的主体,原则上属於业主、属於业主大会的共同决定。在不具备业主共同决定的环境下,由社区组织聘用社会司法和财务部门以合同方式监督物业企业委托管理。

  本方案的一方面是通过管理方法的改革,实现对大修更新费用筹集的创新,在谁使用谁付费的原则下,既能保证资金来源的稳妥可靠,更有利于体现使用消费的公平性、公正性,还能促进物业管理的智能化进程,值得探讨。

  另一方面,实施该方案对管理的要求更为严谨,尤其对业主的宣教认识水平和物企的管理素质与管理水平要求较高,须在准备好、有基础、能共识情况下推行。

  特别要指出的是对住宅电梯专项管理的管理要慎重处之。需要在运行过程中不断完善。

  “零法”——採用财产保险理财,盘活电梯维修资金, 通过资金增值实现住宅电梯大修、更新“零支付”。

  据人民日报2015年10月26日刊登的消息称“从1998年至今全国住宅维修资金累积已达数千亿元,据悉北京市的房屋维修资金已达到400亿元以上。按银行存款浮动年利息3%左右来进行匡算,其年增指数在12∽15亿元/年,即使用於大修和更新仅能达400台左右。就全市3000多个小区至少拥有了3—4万部电梯每15年更新一次(数据有待进一步考证)以2000台/年更新量而言,这些利息增值也只能满足总量需求的20%左右,故单纯自按的依靠资金利息来满足住宅电梯固定资产大修更新的使用缺口很大,这个缺口只能由动用房屋维修资金来弥补。

  而即使动用全部房屋维修资金也是满足不了70年的电梯大修更新的需求,必须採用续交,还要经过相当繁复的三分之二等等一系列的制度设计程序,在资金增值的同时,增来了一系列社会、民生、安定、安全等问题。面对社区现实能不能找到一个合理利用发挥资金增值的优势,由顶层设计创新改革思维为切入口,探索通过资金的社会经济组合运行来激活房屋电梯维修资金,从而实现增值资金的收益最大化,从资金的根上解决住宅电梯大修更新的使用问题。这就是“零法”探索的出发点。目前的房屋维修资金使用制度设计规范有二个不可逾越的“框”,其一是资金存量的保值增值使用;只准购买国债,其二:只有成立了业主大会、业主委员会才能划转。

  现实是,业主大会、业委会的成立率正常运行率仅为20%左右,即使全部划转,还将有80%的资金只能沉睡在资金管理中心!统筹“等於”“统睡”。本质是资金资源的制度性浪费。

  规定只能用购买国债,适用对象单一、运行手段单一,属于保守型设计,制约了资金的活化范围和再增值效益途径,眼下,人社资金都已可以三分之一入市运行,而房屋维修资金却仍在一条道走到黑,其本质还是资金资源的制约性浪费。

  “零法”是采用财产保险理财的方法,从房屋维修资金中按一定比例提取电梯大修及更新资金。将这部分资金用投保电梯使用,运用以外险和电梯大修及更新财产险。通过资金运行来实现住宅电梯大修更新费用的零支付和使用意外理赔的零支付。

  住宅还电梯用户房屋维修资金预存总额(万元)×22%=住宅区电梯大修、更新资金(万元),(29%位电梯提费率,20%位运行以外提费率)

  已成立业主大会并已划转房屋维修资金的小区,由业主大会共同决定,单独制定制度,开设(专款专用)的账户,实施划转;

  已成立业主大会但未划转房屋维修资金的,按国家建设部、财政部第165号令:住宅专项维修资金管理办法第十五条;及京建物(2009)836号 第十五条规定实施划转;

  房改房出售公房按照第165号令第八条(二)——售房单位按照多层住宅不低于售房款20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金,及京建物(2009)836号第八条规定。从单位交纳的住宅专项维修资金(即售房款的30%)中提取33∽35%作为住宅电梯大修、更新基本金;

  其它因售房单位消失或因企业改制兼并等未按固定交纳305收房款,又无法落实资金源头的使用电梯老旧小区,在政府老旧小区危改项目中更新了电梯后,可按更新电梯原值的40%∽60%,众筹电梯大修、更新基本金,建立户。

  (按每部电梯原值30万元并承担5000㎡计算,每㎡众筹标准为24元/∽36元/㎡)

  对于未成立业主大会和房屋维修资金归集在市住建资金管理中心账户的资金由中心统一管理,在原有管理范围内,提取总额的20%建立住宅电梯大修、更新基本金,按165号令第四条规定实施专户存储、专款使用、所有权人决策、政府监督的原则制定基本金账户管理制度和使用监督制度。

  一账户所有人为主体,採用公开招投标方式确定保险机构,以合同、协议方式签约,实施投保理财;

  按电梯原值的1.5%/年保费率投保住宅电梯财产险(即3000元/部.年);

  按此原则要点,在房屋60年限内分三次投、续保、来满足电梯大修、更新资金无须补非的“领追加”目标。

  某小区高层建筑面积10万㎡,住宅电梯20部,2005年入住,房价1万元/㎡,房屋维修资金按房价20%众筹总额为2000万元;

  按房屋维修资金20%提取电梯大修、更新基本金为400万元(相当于20万元/部电梯);

  按年1%保费投保20年财产险(30万/部×1.5%×20年=180万元)则一次性投入180万元/年;

  小区2005年入住,房屋寿命为70年,(2005年——2075年)需更新电梯4.6次,假设从2015年实行电梯更新大修基金保险理财到2065年。基本金余额尚余208万元,2065年——2075年则买10年保险到2075年,最终账户余额为+122.72万元。

  结论:按房屋维修资金提取20%为电梯大修更新基本金,採用购置电梯财产险(费率为原值1.5%),余额银行存款(3%/年利)增值补充的理财方式,不仅能满足70年更新5次电梯的要求,还能有基本金30%余额。基本金理财运行可行。

  众筹通用的使用方法要有制度保证,尤其要在原有管理制度基础上,对交存使用的部分重新研讨制订“理财”式的顶层设计方案,否则只能停留在理论层面,无法推行,会让老百姓“天天空盼白了头”。

  在目前业主大会成立率只有20%的现实面前,不仅能指望於“快速”成立业主大会必须针对80%未成立加速创新改革房屋维修资金的“优选”进程。

  ·成立业主大会小区先行“优选”推行试点,放开“只能够国债”的闸口,允许保险理财。

  老旧小区的使用已迫在眉前,再过5年电梯更新潮必然到来,时不待人、顶屋设计、创新改革要有紧迫感。

  由济南市物业管理行业协会主办,为心社区承办的“数字时代的物业管理标准化”高峰论坛暨物业管理运营创新高峰论坛第十二季将于2019年7月5日,在山东省济南市山东新闻大厦隆重开幕。本次论坛围绕物业管理标准化,大咖云集,亮点颇多。接下来让我们聚焦注意力,剧透这场智慧风暴吧:

  深圳蓝钻物业公司董事长,深圳和美物业管理发展促进中心理事长,中国(深圳)中小物业发展联盟理事长。先后创建“东方文化物业管理”、“物业管理第三方组织”、“物业管理资源经营”等理论、首倡并大力践行“一切权力归业主”,创造出中国物业管理民族品牌“东方管家”,创建并正在完善“蓝钻模式”。主编和著作物业管理图书14册,编撰电视剧《物业管理是怎样炼成的》。

  物业管理行业数字化转型的推动者。曾工作于华为、微软。2012-2015在万科物业工作期间,筹建数据与信息技术中心、规划开发“住这儿”“分布式资产认证(DID)”专家,组织完成了数字化资产运营模型的研发工作。现为星桥腾飞、中国金茂、泰禾、和家物业等多家企业的数字化转型顾问。

  国内资深物业管理标准化专家、培训师,2008年起开始承接物业管理相关顾问咨询服务,供职深圳市物业管理协会,曾主持和参与《深圳市物业管理服务标准》《深圳市住宅区物业管理服务费指导标准》《深圳物业管理诚信体系》等多项课题研究,并创作多部行业专著。

  2016年-2019年兼任智慧享联公司副总经理,参与了金地物业信息化建设全过程,历经产品生长周期关键产品、运营、市场拓展工作,具有丰富的线上与线下实际业务结合的实战管理经验,对物业行业信息化具有深刻见解。

  20年供应链管理、产品规划、知识管理、数字营销及市场运营经验。2005年加入金蝶,曾获首届金蝶集团“十大人物”奖项。曾任富士康科技集团运筹部长。

  社区治理独立研究员,中国幸福社区公信榜(2016)“十佳推动幸福社区年度人物”

  为法国ELLE、海通证券等国内外知名品牌和公司(机构)执导TVC、微电影

  2、食宿费:标准间375元,大床房398元,均含早餐。自助午餐98元/位。

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